“過去三年是我們‘三年高質(zhì)量發(fā)展起步期’，著力提升自身的規(guī)模能力和資本能力，并且成功上市。”3月30日上午，在2020年業(yè)績說明會(huì)上，正榮服務(wù)董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事黃仙枝表示，“未來三年，將是從‘三年高質(zhì)量發(fā)展起步期’邁向‘三年高質(zhì)量發(fā)展成長期’的重要階段，這一階段，我們?nèi)詫⒆⒅匾?guī)模擴(kuò)張，并且提升自身的服務(wù)品質(zhì)與經(jīng)營能力。”

3月28日，全國布局、快速成長的綜合性物業(yè)管理服務(wù)提供商——正榮服務(wù)發(fā)布其上市后首份年報(bào)。截至2020年底，正榮服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收11.03億元，同比增長54%；毛利3.83億元，同比增長57%；歸屬于母公司股東的凈利潤1.72億元，同比增長63%。

對于未來發(fā)展，黃仙枝表示，“我們的期望是凈利潤與在管面積仍將保持50%以上的復(fù)合增長率、服務(wù)品質(zhì)與客戶滿意度能夠保持持續(xù)上升的態(tài)勢。”

“預(yù)計(jì)未來新增面積中住宅與非住宅占比為5：5，來自正榮地產(chǎn)和第三方物業(yè)面積比為3：7。2021年預(yù)計(jì)目標(biāo)是合約面積1億平方米，在管面積7000萬平方米。”正榮服務(wù)執(zhí)行董事兼行政總裁林曉彤向《證券日報(bào)》表示，“我們對外拓非常有信心。”

第三方外拓規(guī)模加速擴(kuò)張

截至2020年12月31日，正榮服務(wù)的在管面積4128萬平方米，同比增長80%，期內(nèi)增加了1833萬平米；合約面積8740萬平方米，同比增長136.2%，期內(nèi)增加了5040萬平方米，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。

若按項(xiàng)目來源來劃分，正榮服務(wù)的第三方物業(yè)占比在近年來正快速提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年-2020年，正榮服務(wù)在管面積中第三方物業(yè)占比從22.9%提升至63.7%，2019年在管面積的第三方占比剛好一半（即50%），2020年進(jìn)一步提升11.4個(gè)百分點(diǎn)，第三方物業(yè)項(xiàng)目對在管面積的增量的貢獻(xiàn)度約為78%。

對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，第三方物業(yè)項(xiàng)目來源超過關(guān)聯(lián)公司所提供的項(xiàng)目，說明了正榮服務(wù)獨(dú)立成長能力得到強(qiáng)化，接下來規(guī)模發(fā)展將提速，能夠在激烈的市場競爭中擴(kuò)大市占率。

眾所周知，若進(jìn)一步對第三方物業(yè)項(xiàng)目的形式進(jìn)行劃分，可分為第三方外拓和收并購這兩種形式。從正榮服務(wù)擴(kuò)張路徑來看，2020年第三方物業(yè)項(xiàng)目來源均來自于第三方外拓，是由公司綜合服務(wù)能力與品牌影響力的提升所致，另一方面說明了對于第三方物業(yè)項(xiàng)目未來增長預(yù)期中，尚未啟動(dòng)的收并購形式或許能成為后續(xù)出現(xiàn)的新的增長點(diǎn)。

“考慮優(yōu)質(zhì)的并購標(biāo)的，年內(nèi)沒有收并購項(xiàng)目落地，相信隨著板塊估值趨于合理，以及2021年行業(yè)集中度的進(jìn)一步提高趨勢，今年會(huì)有合適的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購機(jī)會(huì)。”林曉彤向《證券日報(bào)》等媒體表示，擴(kuò)張戰(zhàn)略也隨著市場變化及時(shí)調(diào)整，正榮服務(wù)擁有強(qiáng)大的外拓能力和相關(guān)區(qū)域優(yōu)勢，目前規(guī)模擴(kuò)張會(huì)以招投標(biāo)為主，擇機(jī)選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或新領(lǐng)域、新賽道進(jìn)行并購。

值得關(guān)注的是，正榮服務(wù)在管面積中住宅和非住宅業(yè)態(tài)的占比分別是56%和44%，由于非住宅的占比在近年來獲得快速提升，使得正榮服務(wù)在管項(xiàng)目的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)趨于一個(gè)相對均衡的狀態(tài)。2020年，在1833萬平方米增量中，非住宅項(xiàng)目貢獻(xiàn)了54%，基本與住宅項(xiàng)目的貢獻(xiàn)度接近。

“這說明公司已經(jīng)形成住宅與非住宅業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式，能力圈正在持續(xù)拓展。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，另外，公司2020年開辟了城市服務(wù)新賽道，這是近兩年物業(yè)行業(yè)新興的市場空間巨大的賽道，目前行業(yè)內(nèi)的企業(yè)都在爭搶這一賽道，率先布局有利于構(gòu)建護(hù)城河。

拓展多元化業(yè)務(wù)增加盈利點(diǎn)

據(jù)業(yè)績公告所示，2020年公司的增值服務(wù)收入的增速約為64.7%，這一增速遠(yuǎn)高于物業(yè)管理服務(wù)收入的增速，其對整體營收增速的拉動(dòng)力度，遠(yuǎn)高于物業(yè)管理服務(wù)。

復(fù)盤增值服務(wù)業(yè)務(wù)成長細(xì)節(jié)，呈現(xiàn)出多元化的特征，成熟業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)。2020年，正榮服務(wù)再次對榮享家社區(qū)增值服務(wù)體系進(jìn)行了迭代升級，推出了“榮享家2.0+”品牌增值服務(wù)。

據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，榮企服務(wù)品牌開啟商企服務(wù)新領(lǐng)域，計(jì)劃未來大力推動(dòng)和發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，包括會(huì)務(wù)服務(wù)、餐飲服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理、商務(wù)活動(dòng)、資產(chǎn)管理及泛行政管理服務(wù)，由于這些服務(wù)都是比較高頻和常見的，憑借已有的優(yōu)勢和基礎(chǔ)，公司有機(jī)會(huì)快速在該領(lǐng)域打開局面。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，榮企服務(wù)品牌在未來將圍繞商寫、學(xué)校、醫(yī)療、公建、產(chǎn)業(yè)園等五大產(chǎn)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，走專業(yè)化服務(wù)路線，有助于公司在非住宅業(yè)態(tài)的進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，與住宅業(yè)態(tài)互為驅(qū)動(dòng)。另一方面，公司2020年開辟城市服務(wù)新賽道，先后與福州和南京達(dá)成戰(zhàn)略合作。在未來，市場前景廣闊且開始逐步釋放市場化機(jī)會(huì)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)，有望成為在非住宅業(yè)態(tài)成長的“第二增長曲線”。

而多元業(yè)務(wù)的快速鋪開，預(yù)計(jì)未來也將改變正榮服務(wù)的盈利渠道。“預(yù)計(jì)未來各板塊及整體毛利率將維持在相同區(qū)間。物業(yè)基礎(chǔ)管理的預(yù)期毛利率預(yù)期能穩(wěn)定在20%-23%，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率預(yù)計(jì)可達(dá)到30%-35%，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率預(yù)期在60%以上。”正榮服務(wù)首席財(cái)務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書王奕向《證券日報(bào)》等媒體表示，未來公司對凈利潤率的預(yù)期將參考同行業(yè)可比公司，一味追求利潤率會(huì)帶來品質(zhì)的下降，公司會(huì)努力做到品質(zhì)和利潤均衡。

展望未來，正榮服務(wù)方面表示，將不斷深化雙輪驅(qū)動(dòng)模式，使得住宅和非住宅業(yè)務(wù)互為驅(qū)動(dòng)，再進(jìn)一步鞏固公司多元化特征，降低單一業(yè)務(wù)發(fā)展帶來的波動(dòng)性和影響，提升公司穿越周期能力。

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